Depuis le vendredi 19 décembre 2008, une mesure fiscale exceptionnelle a été adoptée par l'Assemblée nationale en faveur de l'investissement locatif destinée à remplacer le dispositif Borloo/Robien.
Les avantages fiscaux de la loi Scellier :
Le dispositif Scellier vous donne droit à une réduction d'impôt représentant 25% du prix de revient d'un logement neuf d'un coût maximal de 300 000 € , soit une réduction possible de 75 000 € étalés sur 9 ans.
Exemple de réduction d'impôt :
Montant du bien 100 000 € 150 000 € 300 000 €
Réduction sur 9 ans 25 000 € 37500 € 75000 €
Réduction par an 2777 € 4166 € 8333 €
Cette réduction s'applique pour tous les actes passés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010.
L'acquéreur pourra bénéficier d'une réduction supplémentaire de 12%, s'il s'engage au bout des 9 ans à conserver le bien à la location encore 6 ans soit pour une période de 15 ans dans le cadre de l'option "Scellier social".
L'investisseur pourra ainsi bénéficier d'une réduction de 37% pour une durée de détention du bien égale à 15 ans.
La loi Scellier offre deux possibilités :
A - Loi Scellier : une réduction d'impôt fixée à 25% sur 9 ans ; plafonnement des loyers (correspondant aux plafonds Robien)
B - Loi Scellier option social : une réduction d'impôt de 37 % sur 15 ans ; plafonnement des loyers & des ressources des locataires (correspondant aux plafonds Borloo)
Cette réduction sera ramenée à 20% (les 9 premières années) pour les investissements qui seront réalisé en 2011 et 2012.
La défiscalisation loi Scellier n'est valable qu'à raison d'une seule acquisition par an (dans la limite de 300 000 € ), construction ou transformation de logement.
• La réduction d'impôt maximum possible est plafonnée à 75 000 € pendant 9 ans, ou 111 000 € pendant 15 ans, pour un investissement maximum de 300 000 €
- 25% étalée sur 9 ans de façon linéaire
- 2%/an pendant les 6 années suivantes (avec l'option Scellier social : en cas de prolongement de la location au bout des 9 ans, par tranche de 3 ans)
Les obligations par rapport au dispositif Scellier :
• Engagement de détention et de location pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois maxi qui suivent la livraison.
• Location nue à titre d'habitation principale
• Les plafonds de loyers (suivant les 2 options possibles) sont variables en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier :
- Zone A : (Agglomération Parisienne, Côte d'Azur et Genevois français)
- Zone B1 : (Agglomération de + de 250 000 habitants, zones littorales et frontalières)
- Zone B2 : (Agglomérations > 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales, limite IDF)
La zone C est exclu du dispositif de la loi Scellier afin d'éviter la construction de programmes dans de petites communes.
La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111 9 du code de la construction et de l'habitation.
Remarque :
• La location ne peut pas être conclue avec un ayant droit du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
• La réduction d'impôt est applicable, la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• A noter que ce nouveau mécanisme entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, qui rappelons le, limite les réductions d'impôt à 25.000 € , plus 10% du revenu imposable.
• Enfin, le cumul des avantages fiscaux de la loi Scellier et de la loi Robien n'est pas possible.
Téléphone : 04 42 95 11 75 ou 06 09 88 19 28
Email :
peyrolles@korineolivier.com
La loi du 4 août 1962 instaure la loi Malraux qui vise à la conservation du patrimoine architectural et historique en facilitant la restauration immobilière. Cette opération s'adresse à toute personne physique ou associée d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, fortement fiscalisée (situés au minimum dans la tranche marginale d'imposition à 40 %).
Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans une zone éligible peuvent imputer leur déficit foncier résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global sans aucun plafond. Art L313-1 à L 313-15 et R 313-15 et R 313-1 à R 313-38 du code de l'urbanisme ainsi que l'Art 156-I -3 du code général des impôts complétés par l'Instruction administrative du 17 mai 1995).
Les investissements autorisés sont :
Les Immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire.
Les Immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
Les Immeuble précédemment cité détenu par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IR.
Les conditions d'application du régime de la loi Malraux :
Les immeubles bénéficiant du dispositif Malraux sont ceux situés dans des secteurs sauvegardés, ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
Les travaux aboutiront à la restauration complète d'un immeuble bâti sans en changer le volume habitable.
Les locaux seront loués, restaurés nus, à usage d'habitation exclusivement, pendant une durée minimale de 6 ans et au plus tard dans un délai de 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
Les travaux seront effectués en vue de la restauration complète de l'immeuble. Par conséquent sont exclus les travaux qui n'en permettent qu'une restauration partielle.
Les travaux doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale du Préfet.
L'opération doit être réalisée à l'initiative soit du ou des propriétaires de l'immeuble regroupés au sein d'une A.F.U (Association Foncière Urbaine), soit d'un organisme chargé par l'A.F.U de l'opération dans les conditions légales.
Les avantages fiscaux de la Malraux :
Le principe est que si vous louez votre bien ou si vous percevez des recettes provenant de visites de votre bien, la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers. Aussi, en cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci est imputable sans limitation sur votre revenu global.
Si votre logement ne vous procure aucune recette imposable, les charges afférentes à l'immeuble sont admises en déduction de votre revenu global Si vous habitez votre bien et qu'il vous procure, en sus, des recettes imposables, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont vous vous réservez la jouissance sont imputables sur le revenu global et les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier (en cas de déficit, celui-ci étant imputable sans limitation sur le revenu global ).
Quels sont les Dépenses déductibles des revenus fonciers :
Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière "Loi Malraux", on retrouve l'ensemble des dépenses déductibles dans le cadre du droit commun ou droit civil:
• les intérêts d'emprunt
• les dépenses acquittées pour le compte des locataires
• la contribution représentative du droit de bail
• les indemnités d'éviction et frais de relogement
• les dépenses de réparation ou d'entretien
• les dépenses d'amélioration
• les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges
• les primes d'assurance versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés
• les frais d'assurance, de gestion et l'amortissement de l'immeuble.
• certaines impositions
Quels sont les autres dépenses qui entrent spécialement dans le cadre de la loi Malraux :
• les travaux de démolition imposés par la mairie ou l'urbanisme qui délivre le permis de construire
• les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants
• les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti et n'en modifient pas les contours
• les frais d'adhésion aux associations foncières urbaines de restauration.
Quels sont Les obligations déclaratives :
Il faut :
- souscrire une déclaration spéciale de revenus fonciers. (n° 2044 S)
- également souscrire un engagement de location.
- fournir les copies du bail, de la déclaration d'achèvement des travaux, de l'acte authentique, du ou des tableaux d'amortissement du ou des prêts, de l'avis d'imposition de taxe foncière, de la facture du gérant, des factures des travaux, l'autorisation spéciale des travaux et les documents attestant la localisation de l'immeuble.
Remarque :
Vos avantages dus par l'application du régime de la loi Malraux peuvent vous être repris si vous ne respectez pas votre engagement de location nue, si le logement est vacant, si les travaux ne sont pas effectués dans la conformité exigée...
Suite à la rénovation, le bâtiment doit être loué à usage d'habitation exclusivement et ce pendant une durée minimale de 6 ans.
En effet, une fois l'opération Malraux terminée et l'engagement de 6 ans respecté, la relocation avec le bénéfice du régime Besson sont possibles et les 2 opérations sont possibles en même temps.
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1) Bailleurs concernés
Il s'agit des bailleurs, personnes physiques, imposables dans la catégorie des revenus fonciers. L'immeuble peut également être la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les revenus de ces immeubles étant alors imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers (SCI ou toutes autres sociétés de personnes). Le bénéfice de l'avantage fiscal n'est pas admis en cas de démembrement de la propriété, sauf lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit pour la période restant à courir.
2) L'engagement du propriétaire bailleur
Le propriétaire bailleur doit prendre l'engagement de louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Les avantages fiscaux ne s'appliquent que sur demande du contribuable. L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ; elle est irrévocable. La durée de l'engagement de location est de neuf ans au moins, la location devant prendre effet dans les douze mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
3) Opérations concernées
Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines (sont exclues les propriétés rurales, c'est-à-dire les constructions faisant partie intégrante d'une exploitation agricole) situées en France (métropole et DOM).
Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec la réduction d'impôt au titre de l'investissement dans les DOM.
Il peut s'agir de :
logements neufs ou en l'état futur d'achèvement acquis entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 ;
Logements que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;
Locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements acquis entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 ;
de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par arrêté permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) acquis entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.
Le bénéfice de l'avantage est réservé à la location à usage d'habitation principale du locataire (il est interdit au bailleur de louer à titre de résidence secondaire ou de se réserver une période de jouissance durant l'année).
4) Conditions relatives au loyer
Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé, qui dépend de la zone géographique d'implantation du logement.
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Calcul du loyer (par m ²)
Pour les baux conclus en 2009 les plafonds de loyers mensuels (charges non comprises) par mètre carré sont les suivants :
Zone A : 21,65 €
Zone B1 : 15,05 €
Zone B2 : 12,31 €
Zone C : 9,02 €
La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon...).
Exemple : vous louez à Lyon (zone B1) un logement neuf d'une surface habitable de 65 m2 avec une cave de 4m2 et un balcon de 8 m2. La surface de référence est égale à 65 + 12/2 = 71 m2. Le loyer mensuel ne pourra dépasser le produit plafond par m² de la zone B1 par cette surface.
Les zones géographiques sont fixées par l'arrêté du 10 août 2006 modifiant le précédent arrêté du 19 décembre 2003.
Ces plafonds sont relevés chaque année au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques, prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d'euro supérieur.
5) Conditions relatives aux locataires
Il n'y a pas de condition de ressources du locataire. Pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal. Sous cette réserve, il peut s'agir d'un ascendant ou descendant du contribuable.
Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière. L'administration fiscale admet que ces prestations pourront être fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement. Dans cette hypothèse, le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d'une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d'autre part, la personne morale et l'occupant du logement ne doivent pas excéder les plafonds de loyers fixés réglementairement.
6) L'avantage fiscal
Il consiste en une déduction au titre de l'amortissement du prix initial d'acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à :
6% du prix d'acquisition du logement pendant les sept premières années,
4% de ce prix pour les deux années suivantes.
L'engagement et par conséquent l'avantage fiscal ne peuvent être prorogés au-delà de neuf ans.
Au total, le bailleur est donc en mesure d'amortir 50% du coût d'acquisition du logement. En cas d'acquisition de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.
La période d'amortissement débute le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les travaux de reconstruction et d'agrandissement ultérieurs donnent lieu à l'application d'une déduction au titre de l'amortissement au même taux que l'investissement initial, si un nouvel engagement de location de 9 ans est conclu. Les dépenses résultant de travaux d'amélioration ultérieurs sont déduites obligatoirement sous forme d'un amortissement égal à 10% du montant de la dépense pendant dix ans.
Le plafond annuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est de 10 700 euros.
7) Obligations déclaratives des propriétaires bailleurs
I Justificatifs à fournir à l'occasion de tout investissement
Pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure :
La déclaration d'option conforme à un modèle type.
L'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d'un certain nombre de justificatifs (copie du bail, montant du loyer mensuel).
C- Autres justificatifs à fournir pour le propriétaire pour la réhabilitation de son logement
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Le propriétaire bailleur doit également joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux, chaque fois qu'ils sont requis et fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l'acte authentique :
un état des risques d'accessibilité au plomb (CSP : art. L. 1334-5) ;
un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante (CSP : art L 1334-7)
8) Non-respect des engagements
En cas de non-respect des engagements, le revenu foncier est majoré du montant des amortissements déduits, en cas de non-respect des engagements du bailleur, sauf exceptions liées à la situation du bailleur (invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou d'un des époux soumis à imposition commune).
9) Cas des SCPI
L'associé d'une société civile de placement immobilier, dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, peut soumettre, sur option irrévocable exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année de la souscription, son investissement au dispositif " Robien recentré ". A ce titre, il bénéficie de la déduction au titre de l'amortissement.
Cette déduction est égale à 6% pour les sept premières années, 4% pour les deux années suivantes, de 95% du montant de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de cette société réalisées à compter du 1er septembre 2006.
La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription. Cette déduction, non applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95% de la souscription serve exclusivement à financer un investissement conforme aux conditions prévues par le dispositif " Robien recentré " (conditions tenant à l'opération et à la location notamment).
L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la société. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.
(Applicable à partir du 1er septembre 2006 et jusqu'au 31 décembre 2009)
Téléphone : 04 42 95 11 75 ou 06 09 88 19 28
Email :
peyrolles@korineolivier.com
(source ministère du logement www.logement.gouv.fr)
