GESTION IMMOBILIÈRE

Chez Korine Olivier Aix en Provence, Pays d’Aix Nord, Pays Manosquin, Marseille Gestion locative de biens et Syndic, nos conseillers de location immobilière évaluent votre loyer, organisent les visites, étudient la solvabilité des candidats, établissent le bail ( hors Gestion locative de biens ) et effectuent l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Nos conseillers en Gestion locative de biens et Syndic sur Aix en Provence, Marseille établissent les baux, gèrent les appels de loyer et de charges, procèdent aux paiements mensuels de vos revenus locatifs, établissent les indexations et renouvellements de baux et suivent les relances et contentieux. Ils vous communiquent des comptes mensuels ainsi qu'un récapitulatif nécessaire à la déclaration annuelle des revenus fonciers.

Ils préconisent les remises en états éventuelles. Ils établissent le solde de tout compte avant de procéder au remboursement des dépôts de garantie.

Que vous ayez un bien immobilier sur Aix en Provence, Sud Luberon, Pays D’Aix Nord, Marseille ou Pays Manosquin, n'hésitez pas à nous contacter pour nous confier votre bien en gestion locative immobilière.

Un conseiller du groupe Korine Olivier vous rappellera dans les plus brefs délais pour mieux vous informer sur la Gestion locative de biens et le Syndic.

Mission

Dans le cadre de la gestion locative de biens immobiliers, nous nous chargeons :

  • De la rédaction d’un mandat de gestion locative de biens expliquant la nature et l’étendue de la mission
  • De la constitution du dossier du candidat, du contrôle de la solvabilité et des pièces fournies par le candidat et le cas échéant par le garant, de la validation du dossier par l’assurance loyers impayés si nécessaire, de la rédaction et de la signature des baux et éventuellement de l’acte de caution solidaire, des relations avec les locataires
  • De l’émission des avis d’échéance et de la délivrance des quittances
  • De l’encaissement des loyers et charges
  • Du virement mensuel des loyers sur le compte bancaire du bailleur
  • Du compte rendu de gestion mensuel avec justificatif des dépenses
  • Du règlement des appels de provision sur charges du syndicat des copropriétaires
  • De la régularisation des charges suivant les dispositions légales
  • De la représentation du bailleur lors des assemblées générales de copropriétaires
  • De l’information du trésor public, conformément à la loi, de chaque mouvement de locataire
  • Du contrôle annuel de l’assurance locative
  • De la réévaluation annuelle du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE
  • De la récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
  • Du contrôle de la souscription par le locataire des contrats d’entretien notamment pour les chaudières à gaz et du ramonage pour les cheminées
  • De l’établissement des éléments pour la déclaration de revenus fonciers
  • De la gestion complète des travaux : demande de devis, accord du bailleur, contrôle de l’exécution des travaux
  • Du suivi des sinistres et présence aux expertises
  • De la gestion des impayés et du suivi des procédures de recouvrement
  • De l’étude de la valeur locative lors des renouvellements des baux d’habitation
  • De la rédaction et de la signature des renouvellements des baux d’habitation
  • Du suivi des dossiers de réévaluation le cas échéant jusqu’à la commission de conciliation

Dès réception du congé du locataire, sauf avis contraire du bailleur, le service location met en place tous les moyens pour relouer le bien pour la date de libération prévue, afin d’éviter les périodes d’inoccupation et de garantir au bailleur une régularité de ses revenus locatifs.

Documents à fournir par le bailleur pour la prise en charge du dossier :

  • Relevé d’identité bancaire ou postal
  • Acte de propriété ou attestation de propriété notariée
  • Dernière taxe foncière
  • Dossiers des locataires en place (baux, états des lieux, quittance assurance, garant)
  • Dernier arrêté de charges du syndic de la copropriété
  • Attestation d’assurance propriétaire non occupant

Tarifs pour la gerance

  • Honoraires de gérance 8 % TTC sur les sommes encaissées
  • Honoraires de location meublée : un mois de loyer TTC entièrement à la charge du locataire
  • Honoraires de location vide : deux mois de loyer TTC divisé par moitié entre le propriétaire et le locataire
  • Assurance loyers impayés habitation : 1,80 % TTC du montant des sommes quittancées
  • Assurance vacance locative + loyers impayés : 3 % TTC du montant des sommes quittancées
  • Les frais de rappel et de contentieux de l’agence sont entièrement à la charge du locataire :
    • Retard de payement : pénalité de 20 € TTC
    • Chèque impayé : frais réels bancaires
    • Envoi du dossier à un huissier : 60 € TTC
    • Envoi du dossier à un avocat : 60 € TTC

Les honoraires de gérance et les primes d’assurance loyer impayé sont déductibles des revenus fonciers (dans le cadre d’une déclaration 2044).


Imposition (BASE 2005)

  • Sur les meublés : pour les loueurs non professionnels, le régime fiscal du micro BIC s’applique. Il faut remplir une déclaration de revenus 2042 CK.
  • Sur les locaux vides :
    • Micro-foncier : les revenus fonciers ne doivent pas dépasser 15.000 € annuels. La déclaration s’effectue sur la feuille d’imposition sur le revenu. La déduction forfaitaire est pratiquée par le service des impôts.
    • Déclaration de revenus fonciers réels sur l’imprimé 2044. Avantages de cette déclaration, les charges déductibles sont les suivantes :
      • Dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration
      • Frais de gérance
      • axes foncières (hors taxe ordures ménagères) et taxes locales annexes
      • Intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation et l’amélioration
      • Primes d’assurance loyers impayés

Il existe d’autres déductions forfaitaires : nous consulter, en particulier pour les dispositifs « Besson ancien», « Robien » (déclaration 2044 spéciale). Attention, dans ce cas, le plafond des loyers est limité.

La C.R.L. (contribution sur les revenus locatifs) s’applique aux logements de plus de 15 ans. Elle est actuellement de 2,5 % des revenus locatifs et entièrement à la charge du bailleur. Vous pouvez être exonéré de la C.R.L. si vous avez effectué des travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction.

Assurance loyer impayé

Un contrat groupe a été souscrit avec SADA avec un taux préférentiel à 1.80 % TTC du montant des sommes quittancées (habitation).

La franchise est équivalente au montant du dépôt de garantie.

  • Remboursement des loyers ou indemnité d’occupation impayés sans limitation de durée, avec un maximum de 61.000 € par sinistre et par lot
  • Remboursement des frais d’Huissier pour commandement de payer
  • Remboursement des détériorations immobilières : 8.000 € par sinistre et par lot
  • Protection juridique : 4.500 € TTC maximum avec un seuil d’intervention de 228 €

Assurance loyers impayés + vacance locative 3 % TTC du montant des sommes quittancées 3 mois de loyer hors charges et taxes avec une franchise d’un mois de loyer hors charges et taxes. Les studios ou T1 ne peuvent être assurés en vacance locative.

Il existe maintenant la GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS (GRL). Le taux est de 2.18 % du montant des loyers et charges.


Conseils aux locataires pour faciliter leur départ

VISITE DES LIEUX LOUES
Durant le délai de préavis, vous devez laisser visiter l’appartement ou la maison que vous occupez. Indiquez à l’agence vos disponibilités et vos coordonnées téléphoniques pour la fixation des rendez-vous de visite. Les dispositions légales prévoient que le locataire doit laisser visiter les lieux loués 2 heures par jour pendant les jours ouvrables. Les horaires de visite sont définis par accord entre les parties. A défaut d’accord, les visites doivent avoir lieu entre 17 heures et 19 heures. Vous avez aussi la possibilité de laisser à l’agence un jeu de clefs, les éventuels candidats locataires étant systématiquement accompagnés par un membre du service location, lors des visites.
REGLEMENT DES LOYERS
En aucun cas, les derniers loyers et provisions sur charges de copropriété ne peuvent s’imputer sur le dépôt de garantie. Vous devez honorer votre loyer et charges jusqu’au terme du préavis. Pensez à prévenir votre banque si vous avez opté pour le virement automatique des loyers.
ETAT DES LIEUX
Il doit impérativement être établi à votre départ. Vous devez prendre rendez-vous environ 15 jours à l’avance. Si vous avez des doutes sur certaines réparations à effectuer et pour éviter toute retenue sur le dépôt de garantie, n’hésitez pas à vous reporter à la liste des réparations et des entretiens à la charge du locataire qui vous a été remise lors de la signature du bail. Vous pouvez demander à l’agence d’établir un pré-état des lieux si vous le souhaitez. Les lieux loués doivent être entièrement nettoyés (sol, vitres, appareils ménagers, sanitaires), les flexibles de douche doivent être en excellent état, les joints de sanitaires doivent être propres, les vitres cassées doivent être remplacées. De plus, les appareils à gaz, au fioul ou autres, doivent être contrôlés une fois par an. A votre départ, le certificat d’entretien et le certificat de ramonage des cheminées vous seront demandés. La fosse septique doit être vidangée tous les 2 ou 3 ans. Les jardins doivent être entretenus et les haies et arbres taillés en fonction des saisons. Les piscines doivent être propres. Toutes les clefs en votre possession devront être restituées le jour de l’état des lieux de sortie.
DEPOT DE GARANTIE
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter du jour de la restitution des clefs, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dûment justifiées dont celui-ci pourrait être tenu pour responsable aux lieu et place du locataire, et d’une provision sur charges le cas échéant. Si vous restituez les lieux loués dans un état exempt de réparations locatives, le dépôt de garantie vous sera rendu très rapidement.
IMPOTS
La taxe d’habitation et la redevance TV sont dues pour l’année entière par l’occupant du logement au 1er Janvier. Même si vous quittez les lieux peu de temps après le 1er Janvier, vous payerez ces taxes au centre des impôts dont vous dépendiez au 1er Janvier. Le centre des impôts est prévenu par l’agence de votre changement d’adresse, mais assurez-vous que le nouveau centre des impôts vous ait bien enregistré. En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, n’oubliez pas de prévenir le centre des impôts de votre changement d’adresse.
ABONNEMENTS ET CONTRATS DIVERS
En règle générale, pensez à prévenir de votre changement d’adresse tous les organismes ou sociétés avec lesquelles vous avez souscrit des contrats ou des abonnements. Prévenez votre assureur habitation de votre déménagement, mais n’oubliez pas que vous devez rester assuré jusqu’à la fin du préavis. Prévenez les organismes compétents (électricité, gaz et éventuellement eau) de votre changement d’adresse et demandez la suspension des abonnements, mais ne les résiliez pas pour éviter des frais d’ouverture de compteur au nouvel occupant. En ce qui concerne le téléphone, vous devez résilier la ligne, mais communiquez à l’agence votre numéro d’appel, cela facilitera la prise d’abonnement du nouvel occupant. Nous vous conseillons de prévoir le changement d’adresse à la Poste, au moins 10 jours avant votre départ, ceci évitera que le courrier soit acheminé à votre ancienne adresse.

Syndic de copropriété

La vie de la copropriété est l’affaire de tous les copropriétaires.

La désignation d’un syndic est obligatoire dès lors qu’au moins deux propriétaires d’un même ensemble immobilier partagent des parties communes. Il est lié au syndicat des copropriétaires par un contrat. La copropriété nécessite une gestion rigoureuse, tant administrative, technique que financière et une comptabilité précise que chaque immeuble ainsi qu’un compte bancaire séparé, conformément à la loi. Nous assurons une visite régulière du patrimoine et une collaboration rapprochée avec le conseil syndical, l’organe consultatif de la copropriété. Le choix des entreprises est décidé en assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires.

PENSEZ-Y

Gestion Immobilière

Vous souhaitez faire gérer vos bien par un professionnel ?

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